Glossario & FAQ ipoteche

In Svizzera sono disponibili tre tipi di ipoteche: ipoteca a tasso fisso, ipoteca a tasso variabile e ipoteca SARON (ipoteca del mercato monetario). A queste si aggiunge la forma speciale di finanziamento per la costruzione di nuovi edifici. Per tutte le ipoteche, il tasso di interesse dipende dall’importo del prestito e dalla sua durata, dai tassi di interesse di mercato e dall’affidabilità creditizia del beneficiario.

Ci sono diversi modelli di ipoteca. Qual è quello giusto per lei? Le possibilità finanziarie giocano un ruolo altrettanto importante quanto la disponibilità a correre rischi o l’andamento previsto dei tassi di interesse. In Svizzera ci sono tre tipi di ipoteca: ipoteca a tasso fisso, ipoteca a tasso variabile e ipoteca SARON (ipoteca del mercato monetario). Per tutte le ipoteche, il tasso di interesse dipende dall’importo del prestito e dalla sua durata, dai tassi di interesse del mercato e dalla solvibilità creditizia del beneficiario.

Gli interessi figurativi e le spese accessorie più eventuali ammortamenti, spese di mantenimento, così come prestiti personali e spese di leasing, non possono essere superiori al 33% rispetto al reddito lordo residuo. In singoli casi, gli istituti finanziari possono considerare un rapporto prestito-reddito lordo residuo superiore al 33%.

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Se i mezzi propri conferiti ammontano a meno del 35% del valore di mercato della proprietà immobiliare, la relativa differenza è chiamata «seconda ipoteca». La seconda ipoteca indica l’importo da ammortizzare entro 10 o 15 anni che, a sua volta, può essere estinto in modo diretto o indiretto.

Il capitale proprio necessario è pari al 20%, di cui il 10% costituito da mezzi propri effettivi. Di questi fanno parte i risparmi, gli averi di previdenza del 3° pilastro o un’eredità anticipata. Gli averi della cassa pensioni, per esempio, non sono considerati mezzi propri effettivi.

È possibile scegliere tra l’ammortamento diretto o indiretto.

• Nel caso dell’ammortamento diretto, l’importo del prestito si riduce gradualmente e, di conseguenza, l’addebito degli interessi diminuisce annualmente.
• Nel caso dell’ammortamento indiretto, l’importo del prestito viene versato su un conto di previdenza del 3° del pilastro A o in una polizza assicurativa previdenziale del 3° pilastro A. L’importo dell’ipoteca rimane invariato durante il periodo. I risparmi disponibili nel conto di previdenza aumentano e il loro pagamento può essere richiesto in occasione della dichiarazione dei redditi fino all’importo massimo annuale.

Per potere esaminare una richiesta di finanziamento, gli istituti di credito hanno bisogno dei documenti della proprietà immobiliare e di conoscere la sua attuale situazione finanziaria. Eventuali documenti mancanti ritardano l’elaborazione della richiesta, le chiediamo pertanto di preparare i seguenti documenti:

download ​ Lista di controllo della richiesta di finanziamento

Se non dispone ancora di tutti i documenti, si metta in contatto con noi e la aiuteremo a ottenerli. 

Prima che il potenziale mutuante – di solito la banca – rilasci una conferma scritta di finanziamento, viene effettuata una verifica della solvibilità e si raccolgono informazioni sull’immobile. In particolare, si procede alla verifica dei punti seguenti:

• Entità del finanziamento
• Informazioni e documenti sull’immobile (estratto del catasto, descrizione dell’immobile, ecc.)
• Documentazione completa del capitale proprio disponibile
• Informazioni sul patrimonio
• Dichiarazioni dei redditi

Senza la conferma di finanziamento possono sorgere notevoli svantaggi sia per l’acquirente che per il venditore. I rischi sono quindi maggiori per entrambe le parti. Per ulteriori informazioni su questo tema è disponibile il post su ImmoBlog: «La conferma di finanziamento spiegata semplicemente» (link esterno)

No, come già spiegato in precedenza, la conferma di finanziamento è «informale», cioè nella maggior parte dei casi non è vincolante, e non deve essere confusa con il contratto di prestito/mutuo. Solo il contratto di prestito/mutuo è legalmente vincolante. In questo caso si stabiliscono tutti i dettagli contrattuali tra il mutuatario e il mutuante.

Ci sono vari scenari e nessuna soluzione generale. Il fattore decisivo è la situazione personale dei divorziati e il loro accordo secondo la convenzione di divorzio o la sentenza di divorzio.

Prima di contattare l’istituto di finanziamento, è sempre consigliabile esaminare tutti gli scenari. Le domande fondamentali sono per esempio:

• Chi ha contribuito e con quanti mezzi propri e in quale forma?
• Chi può sostenere i costi della proprietà immobiliare?

I seguenti tipi di contributi richiedono un chiarimento giuridico per quanto riguarda i possibili rimborsi:

• Prelievi anticipati dal 2° o 3° pilastro
• Eredità anticipata
• Donazione
• Prestiti senza interessi

Per il ricalcolo della sostenibilità economica, gli alimenti e il mantenimento sono aggiunti o dedotti dal salario lordo a seconda della situazione di ciascuna parte. Se la proprietà immobiliare viene venduta, è importante assicurarsi che l’imposta sugli utili immobiliari sia calcolata correttamente, soprattutto se una delle parti ne acquista una nuova.

In linea di principio, la regola è la seguente: finché gli interessi ipotecari sono pagati alla scadenza prevista e gli ammortamenti sono rispettati, l’ipoteca, in caso di divorzio, può essere mantenuta invariata in responsabilità solidale. Questo vale anche per il rinnovo di un’ipoteca in scadenza. La condizione è sempre che la sostenibilità sia stata calcolata e rivalutata da parte della banca o dell’istituto finanziario.

Si consiglia di pensare per tempo al tipo di ipoteca e di osservare l’andamento degli attuali tassi di interesse e la loro tendenza. Può inoltre essere finanziariamente conveniente cambiare l’attuale istituto finanziario.

Se, invece, si decide di rimanere con lo stesso,

• sei mesi prima della scadenza, è consigliabile iniziare a valutare una nuova ipoteca.
• è importante sapere che vi possono essere delle possibili maggiorazioni di interessi in caso di accordi prematuri.

Se si intende cambiare l’istituto finanziario,

• le condizioni ideali sono quando si ha una sola ipoteca sulla proprietà immobiliare o tutte le ipoteche sulla proprietà scadono nello stesso momento.
• è importante prevedere un congruo periodo di tempo per dare la possibilità al nuovo istituto finanziario di controllare tutti i documenti.

In linea di massima, un’ipoteca è un prestito direttamente collegato alla proprietà immobiliare.
A seconda delle regole e disposizioni dell’istituto finanziario, un’ipoteca può essere stipulata o aumentata «per uno scopo diverso».

Di regola vale:
finché la sostenibilità economica è garantita, si applica un rapporto prestito-reddito lordo fino al 65% del valore di mercato della proprietà. Una parte di questo importo può essere utilizzata per altri scopi.

Esempio:

Questo importo può essere disposto liberamente (per esempio per l’acquisto di una seconda proprietà immobiliare, per investimenti).

Un aumento con destinazione vincolata, invece, è sempre direttamente collegato all’immobile (ristrutturazione, rimborso del capitale conferito in caso di divorzio, versamento straordinario in accordo con l’associazione condominiale, ecc.) Entro che limiti l’aumento è approvato dipende dal valore ricalcolato dell’immobile dopo la ristrutturazione e dall’analisi finale della sostenibilità economica.