Glossaire & FAQ hypothécaire

En Suisse, il existe trois types d’hypothèques : le prêt hypothécaire à taux fixe, le prêt hypothécaire à taux variable et le prêt hypothécaire SARON (hypothèque du marché monétaire). Pour les bâtiments neufs il existe en outre une forme particulière de financement pour la construction. Pour toutes les hypothèques, le niveau du taux d’intérêt dépend du montant du crédit et de sa durée, des taux du marché et de votre solvabilité.

Il existe plusieurs modèles d’hypothèque. Lequel est le mieux adapté pour vous ? Vos moyens financiers jouent un rôle, tout comme votre capacité à prendre des risques et l’évolution des taux à attendre. En Suisse, il existe trois types d’hypothèques : le prêt hypothécaire à taux fixe, le prêt hypothécaire à taux variable et le prêt hypothécaire SARON (hypothèque du marché monétaire). Pour toutes les hypothèques, le niveau du taux d’intérêt dépend du montant du crédit et de sa durée, des taux du marché et de votre solvabilité.

Les intérêts calculés et les frais supplémentaires auxquels s’ajoutent les amortissements dûs, les pensions alimentaires ainsi que les crédits privés et les dépenses de leasing ne doivent pas dépasser 33 % des revenus bruts. Dans certains cas, les établissements financiers peuvent accepter un nantissement au-dessus de 33 %.

• Lorsque vous souhaitez savoir au sein de quelle catégorie de prix vous pouvez lancer votre recherche d’un bien immobilier
• Lorsque vous avez déjà repéré un bien précis
• Lorsque vous souhaitez obtenir un deuxième avis ou une offre concernant votre banque habituelle

Lorsque les fonds propres disponibles n’atteignent pas au moins 35 % de la valeur vénale d’un bien immobilier, la différence est qualifiée d’hypothèque de second rang. L’hypothèque de second rang contient le montant que l’on devra rembourser durant 10 ou 15 ans. Celui-ci peut être remboursé de manière directe ou indirecte.

Vous aurez besoin d’au moins 20 % de fonds propres, dont 10 % de véritables ressources propres. Parmi ceux-ci, on comptabilise votre épargne, vos avoirs du 3e pilier ou les donations ou avances d’hoirie. Votre avoir de la caisse de pension n’est par exemple pas comptabilisé en tant que véritable ressource propre.

Il est possible d’opter pour un amortissement direct ou indirect.

• Avec un amortissement direct, le montant du crédit peut diminuer périodiquement, ce qui entraîne une réduction annuelle de la charge des intérêts.
• Avec un amortissement direct, vous effectuerez au cours d’une année des paiements sur un compte de prévoyance du 3e pilier A  ou sur une police de prévoyance ou d’assurance du 3e pilier A. Le montant de l’hypothèque restera ici stable tout au long de la période de remboursement. Les économies s’accumulent sur le compte prévoyance et leur versement peut être déduit de la déclaration d’impôts à hauteur du montant maximal pour une année.

Pour pouvoir vérifier une demande de financement, les établissements de crédit ont besoin de documents concernant votre bien immobilier et votre situation financière actuelle. L’absence de certains documents nécessaires ralentit le traitement de votre dossier. Veuillez donc fournir les documents suivants :

download Check-list demande de financement
N’hésitez pas à nous contacter si vous ne disposez pas encore de tous les documents nécessaires et nous vous aiderons à vous les procurer.

Avant que le prêteur potentiel – généralement la banque – ne délivre une confirmation de financement, vous ferez l’objet d’un contrôle de solvabilité et les principales informations concernant le bien immobilier seront recueillies. Seront avant tout contrôlés :

• Le besoin de financement
• Les informations et documents concernant le bien immobilier (extrait du registre foncier, présentation, etc.)
• Attestations du capital propre disponible
• Renseignements sur le patrimoine
• Justificatifs de revenus

L’absence de confirmation de financement peut présenter des inconvénients majeurs, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Le risque est donc plus élevé des deux côtés. Vous trouverez des informations supplémentaires sur ce thème dans l’article de l’ImmoBlog. «Expliqué simplement : l’accord de financement» (lien externe)

Non, comme déjà mentionné précédemment, une confirmation de financement est «informelle» et sans caractère contraignantet ne doit pas être confondue avec un contrat de prêt. Seul le contrat de prêt est contraignant sur le plan juridique. Y sont définies toutes les modalités du contrat entre l’emprunteur et le prêteur.

Il existe différents scénarios, mais aucune solution générale. La situation respective des parties divorcées joue ici un rôle crucial ainsi que l’accord passé au terme de la convention de divorce ou du jugement de divorce.

Il est toujours recommandé de discuter de tous les scénarios avant de prendre contact avec un établissement de financement. Parmi les questions essentielles :

• Quels fonds propres ont apporté les deux parties et sous quelle forme ?
• Quelle partie est en mesure de supporter les coûts du bien immobilier ?

Les types de contributions suivants nécessitent un accord juridique en ce qui concerne les remboursements dûs :

• les versements du 2e ou 3e pilier
• les avancements d’hoirie
• les donations
• les prêts sans intérêts

Pour un nouveau calcul de la viabilité, on additionne ou on soustrait les paiements tels que les pensions alimentaires du salaire brut. Si le bien est vendu, il convient de prêter attention à ce que l’impôt sur les gains immobiliers soient calculé correctement, surtout lorsque l’une des parties acquiert un nouveau bien.

En règle générale : aussi longtemps que les taux hypothécaires sont versés en temps et en heure et que les amortissements sont respectés, une hypothèque peut être conservée en cas de divorce dans le cadre d’une responsabilité solidaire. Ceci s’applique également pour le renouvellement d’une hypothèque en cours. La condition est toujours que le calcul de la viabilité soit effectué lors d’une nouvelle estimation de la banque ou de l’institut financier.

Il est recommandé de réfléchir le plus tôt possible au type d’hypothèque que l’on envisage et d’observer les taux d’intérêt actuels et leur tendance. De plus, sous certaines conditions, il peut être attrayant sur le plan financier d’effectuer une transition vers un nouveau prestataire.

Si vous restez chez votre prestataire actuel :

• 6 mois avant l’expiration, renseignez-vous sur les différentes options d’hypothèque
• À prendre en considération : de possibles majorations du taux d’intérêt en cas de clôtures prématurées

Si vous souhaitez changer de prestataire :

• Les conditions idéales pour un changement de prestataire sont réunies lorsque l’on n’a conclu qu’une hypothèque pour un bien ou lorsque toutes les hypothèques prises pour un bien arrivent à échéance en même temps.
• À prendre en considération : planifiez assez de temps afin que votre nouveau partenaire de financement aie suffisamment de temps pour vérifier tous les documents.

De manière générale, une hypothèque est un crédit directement lié à un bien.
Mais selon les dispositions d’un établissement financier, il peut être envisageable de conclure ou d’augmenter une hypothèque «à d’autres fins».

En règle générale :
Aussi longtemps que la viabilité est garantie, une mise en gage pouvant atteindre jusqu’à 65 % de la valeur vénale du bien est effectuée. Une part de ce montant peut être utilisée à d’autres fins.

Exemple :

Le montant supérieur à ce pourcentage peut être utilisé à d’autres fins (par ex. l’achat d’un second bien, des placements).

À l’inverse, une augmentation affectée doit toujours être étroitement liée au bien (sa rénovation, le remboursement du capital apporté lors d’un divorce, des paiements exceptionnels décidés par le syndicat des copropriétaires, etc.). Dans quelle mesure l’augmentation sera acceptée dépend du nouveau calcul de la valeur du bien après sa rénovation et de la dernière analyse de la viabilité.